Eigentlich ist es unverständlich: trotz großer Wohnungsnot stehen viele Wohnungen leer. Denn wer möchte schon in einem unsaniertem Zuhause seine Zelte aufschlagen. Wie dann aus einem ollen Leerstand ein passables Heim wird, hat luckx – das magazin recherchiert.
Wohlfühlen
Nun ist die Wohnungsnot nicht allein der jetzigen Bundesregierung zuzuschreiben. Ihr ist auch viel geglückt, was zum Beispiel die Energieversorgung zu Beginn des Überfalls Russlands auf die Ukraine anbetrifft. Doch was sie mit ihren Händen muhsam aufgebaut hat, hat sie mit dem Hintern wieder umgeworfen. Das ungeschickte Heizungsgesetz und eine Fehlbesetzung im Bauministerium hat dem Vertrauen der Regierung geschadet. Das war alles kein Beitrag zum Wohlfühlen. Doch das ist für Menschen wichtig. Insbesondere dann, wenn mit dem Versprechen, die Wohnungsnot zu lindern, geworben wird. Nun bekommen wir in wenigen Wochen eine neue Regierung. Wer nun hofft, alles wird besser, sollte sich nicht zu früh freuen. Auch eine neue Regierung wird nicht zaubern können und keinen sofort benötigten Wohnraum schaffen. Da sind Vermieter und Eigentümer gefordert. So muss sich jeder selbst sein Wohlfühlzuhause schaffen und für sich selbst gestalten. Doch die steigenden Mietpreise und die Herausforderungen beim Hausbau erfordern heute mehr denn je kreative Lösungen und gute Planung. Wer bereits ein eigenes Haus besitzt oder in einer schönen Mietwohnung lebt, kann sich glücklich schätzen. Dennoch können auch hier Sanierungsmaßnahmen das Wässerchen trüben.
Sanierung, Renovierung, Modernisierung
Zuerst müssen einmal die Bgriffe geklärt werden. Bei einer Renovierung handelt es sich um Verschönerungsmaßnahmen. Diese finden eher im kleineren Rahmen statt und es geht um Äußerlichkeiten, ein Anstrich zum Beispiel oder neue Sanitärobjekte fallen darunter. Bei einer Sanierung sprechen wir von einer anderen Größenordnung. Es fällt ein Bauprojekt an, mit dem Ziel das Objekt auch technisch auf einen aktuellen Level zu heben. Das können Reparaturarbeiten bei gravierenden Mängeln sein, vor allem aber auch Energieeffizienz-Maßnahmen. Innerhalb einer Sanierung findet eigentlich immer eine Modernisierung statt, zum Beispiel eine vernünftige Stromversorgung, Fassadendämmung, Schallschutzoptimierung, Verbesserung der Nutzung erneuerbarer Energien oder auch das Schaffen von Barrierefreiheit.
Die Sanierung von Gebäuden ziehen natürlich grundsätzlich eine Wertsteigerung nach sich. Die Miete der Wohnung darf aufgrund einer solchen Verbesserung steigen und außerdem profitiert der Vermieter auch davon, dass seine Immobilie für die Zukunft gerüstet ist und sich ihre Lebensdauer damit verlängert. Abgesehen davon hat er aber auch nicht immer eine Wahl, denn es gibt Sanierungspflichten, die gesetzlich vorgeschrieben sind. Hier greift vor allem das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das seit November 2020 ganz bestimmte Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden sowie den Einsatz von erneuerbaren Energien stellt. Wärmedämmung sowie Heizungstechnik stehen hier im Vordergrund, es gibt genaue Austausch- beziehungsweise Nachrüstungspflichten vom Bund, die beachtet werden müssen, da sie Vorgaben der Europäischen Union folgen. Insbesondere bei einem Eigentümerwechsel – egal, ob Kauf, Schenkung oder Erbe – gibt es kein Pardon, wenn es sich nicht gerade um denkmalgeschützte Gebäude handelt: Abhängig vom Baujahr des Hauses müssen innerhalb der ersten zwei Jahre nach Eigentumsübergang bestimmte Heizkessel ausgetauscht sowie die obere Geschossdecke, das Dach sowie Heizungs- und Warmwasserrohre gedämmt werden. Ähnliche Maßnahmen fallen auch an, wenn bestimmte Umbauten vorgenommen werden: Werden mehr als zehn Prozent eines Hauses erneuert, zieht dies weitere Zwangssanierungen nach sich. Das Wort kommt übrigens nicht von ungefähr; bei Missachtung drohen empfindliche Strafen.
Auswirkungen auf Mieter
Vor allem bedeutet das erst einmal, dass er sich nicht gegen derartige Sanierungen wehren kann. Weder aus Gründen der Lärm- oder Schmutzbelästigung noch wegen einer zu erwartenden Mieterhöhung können Mieter Einspruch einlegen. Sanierungen, die gesetzlich vorgeschrieben sind, hat er also hinzunehmen und müssen nicht von ihm genehmigt werden. Anders sieht es bei Umbauarbeiten aus, die entweder nur dem Vermieter oder einem anderen Mieter dienen. Je nach Umfang der Belästigung und dem fehlenden Allgemeinnutzen kann er unter Umständen seine Zustimmung verweigern. Da derartige Maßnahmen in der Regel aber wie oben beschrieben mit energetischen Sanierungen einhergehen, stehen seine Chancen schlecht.
Aber Ausnahmen bestätigen die Regel: Besondere Härtefälle, zum Beispiel schwere Krankheiten, hohes Alter, eventuell eine Schwangerschaft oder auch Prüfungsphasen, können solchen Baumaßnahmen entgegenstehen. Auch muss ein Mieter nicht dulden, dass beispielsweise Fenster oder Heizungsanlagen im Winter erneuert werden, und ihm muss eine Vorbereitungszeit eingeräumt werden: Mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten muss der Vermieter schriftlich darüber informieren, einschließlich des geplanten Umfangs und der Dauer sowie der geplanten Mieterhöhung.
Mieterhöhungen folgen
Wenn gesetzlich vorgeschriebene Sanierungen und Modernisierung stattfinden, hat das immer Auswirkungen auf die Mieter. Denn die Mieterhöhung kann empfindlich ausfallen: Acht Prozent der Kosten und bis zu drei Euro je Quadratmeter kann der Vermieter umlegen. Bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von ungefähr fünfzig Quadratmetern reden wir immerhin von 150 Euro Mehrbelastung pro Monat. Und nicht nur das: Der Mieter muss während einer solchen Maßnahme für einen Zeitraum von drei Monaten über Lärm, Schmutz und Erschütterungen hinaus sogar ertragen, dass zwischendurch im erträglichen Rahmen immer wieder Strom, Wasser und Heizung abgestellt werden. Und zwar ohne, dass er Mietminderungen geltend machen kann.
Auch einen vorübergehenden Umzug in eine andere Wohnung oder sogar in ein Hotelzimmer muss er je nach Sanierungsumfang hinnehmen. Für diese Kosten muss er aber nicht selbst aufkommen. Im schlimmsten Fall ist sogar eine Kündigung wegen umfangreicher Sanierungsmaßnahmen möglich. Die Voraussetzung: Der Vermieter müsste durch das bestehende Mietverhältnis an der Zwangssanierung gehindert sein. Da in Deutschland ein umfassender Mieterschutz besteht, gilt dies als absolut letztes Mittel und ist nicht durchsetzbar, wenn der Mieter von sich aus mitwirkt, den Umbau duldet und bereit ist, die Wohnung vorübergehend zu überlassen. Stellt er sich unrechtmäßig quer, verweigert zum Beispiel Handwerkern den Zugang oder stellt die Mietzahlungen ein, ist der Vermieter allerdings im Recht und darf das Mietverhältnis kündigen und die Wohnung sogar auch räumen lassen.