Der Wunsch nach einer Ferienimmobilie ist groß. Ob an der See oder im Gebirge. Wenn das Objekt der Begierde in Deutschland sein soll, müssen Eigentümer das Gebäudeenergiegesetz berücksichtigen. Was dabei gilt, hat luckx – das magazin recherchiert.

Energieausweis

So mancher Urlauber verliebt sich schnell in die Urlaubsregion und möchte deshalb öfter seine Freizeit verbringen. Da liegt es dann auch nahe, über das Invest in eine Ferienimmobilie nachzudenken. Nun ist es beim Erwerb einer Immobilie so, dass das Gebäudeenergiegesetz (GEG) klare Vorgaben beim Eigentümerwechsel oder beim Neubau beinhaltet. Doch gelten die Bedingungen auch für Ferienimmobilien? Brauche ich einen Energieausweis? Muss ich meine Heizung nachrüsten? Und welche Fördermittel stehen zur Verfügung? Die rechtliche Grundlage für all diese Fragen lassen sich GEG finden. Dessen Anwendung auf Ferienhäuser sind jedoch von klaren Nutzungsschwellen abhängt. So enthält das GEG in § 2 Absatz 2 Nr. 8 eine Ausnahmeregelung für Gebäude mit geringer jährlicher Nutzung. Ein Ferienhaus ist demnach vom GEG ausgenommen, wenn es weniger als vier Monate pro Jahr genutzt wird oder wenn der Energieverbrauch während der genutzten Zeit unter 25 Prozent des Verbrauchs bei ganzjähriger Nutzung liegt. Ein klassisches Sommerhaus ohne Zentralheizung, das von Juni bis August belegt wird, fällt in der Regel unter diese Ausnahme. Anders verhält es sich bei einem modern ausgestatteten Chalet mit Heizung, Warmwasser und gelegentlicher Winternutzung: Sobald die Vier-Monats-Schwelle überschritten wird, gelten dieselben energetischen Anforderungen wie bei regulären Wohngebäuden.

Regelungen

Fällt ein Ferienhaus unter den Anwendungsbereich des GEG, gelten unter anderem folgende Anforderungen. So müssen die Vorgaben für die Dämmung der Gebäudehülle eingehalten werden. Veraltete Heizungsanlagen unterliegen der Austauschpflichten. Und beim Verkauf oder der Vermietung ist ein gültiger Energieausweis vorzulegen. Auch gilt für Heizungen in Neubauten in Neubaugebieten seit Januar 2024, dass sie zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Für Bestandsgebäude gelten Übergangsregelungen, die an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt sind. Städte über 100.000 Einwohner müssen ihre Wärmeplanung bis zum 30. Juni 2026 vorlegen. Die entsprechenden Vorgaben greifen dann ab dem 1. Juli 2026. Hinzu kommt: Die sogenannte 65-Prozent-Regel für Heizungen soll durch ein geplantes Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) abgelöst werden, das vor dem 1. Juli 2026 in Kraft treten soll. Das Gesetz befindet sich noch im parlamentarischen Verfahren und ist noch nicht verabschiedet – bis dahin gilt das GEG 2024 unverändert weiter. Eigentümer, die eine Heizungsentscheidung planen, sollten die Entwicklung im Blick behalten.

Wenn eine Ausnahme kippt

Auch ein Ferienhaus, das ursprünglich unter die GEG-Ausnahme fiel, kann nachträglich in die Pflicht geraten. Das ist der Fall, wenn die Nutzungsdauer dauerhaft steigt, wenn das Objekt ausgebaut oder erweitert wird, oder wenn durch neue Heiztechnik der Energieverbrauch deutlich zunimmt. Eigentümer, die ihr Ferienhaus sanieren oder umbauen möchten, sollten deshalb vorab prüfen lassen, ob die Ausnahme noch greift. Auf Besonderheit ist zu achten, wenn Ferienimmobilien in Natur- oder Landschaftsschutzgebieten liegen. Hier können baurechtliche Auflagen Umbauten oder technische Nachrüstungen einschränken können. Eine Energieberatung berücksichtigt nicht nur den energetischen Zustand, auch die konkreten Möglichkeiten vor Ort.

Fördermittel

Wer vom GEG betroffen ist, kann grundsätzlich staatliche Förderprogramme nutzen. Das BAFA bezuschusst die Energieberatung für Ein- und Zweifamilienhäuser mit bis zu 650 Euro, für Gebäude ab drei Wohneinheiten mit bis zu 850 Euro. Die KfW fördert darüber hinaus konkrete Sanierungsmaßnahmen. Wird im Rahmen der Beratung ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellt, sind bei späteren Maßnahmen zusätzlich 5 Prozent Förderbonus möglich. Wer aber vom GEG ausgenommen ist, hat in der Regel keinen Anspruch auf KfW-Fördermittel aus der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Die GEG-Pflicht ist also nicht nur eine Einschränkung, sondern sie eröffnet auch Fördermöglichkeiten.

Planungssicherheit

Ob ein Ferienhaus dem GEG unterliegt, lässt sich nicht pauschal beantworten. Nutzungsdauer, Ausstattung und geplante Maßnahmen spielen ebenso eine Rolle wie der Standort und mögliche baurechtliche Besonderheiten. Eine Energieberatung kann Klarheit schaffen und die Grundlage bilden, um sowohl rechtliche Anforderungen zu erfüllen als auch Fördermittel sinnvoll einzusetzen.