Jahrelang stiegen die Immobilienpreise. Jahrelang fielen die Zinsen und erreichten mit unter einem Prozent ihren Tiefstand. Doch jetzt erscheinen rund vier Prozent Zinsen bei der Immobilienfinanzierung für viele eine Welt zusammen zu brechen. Dabei haben sich auch viele anderen Regeln geändert, wie luckx – das magazin recherchierte.

Zinswende und Schuldenfreiheit

Schon seit mehreren Jahren wurde die Zinswende vorher gesagt. Doch es fehlten die einschneidenden Ereignisse dafür. Erst die Energiekrise und der Ukraine-Krieg drehte die Zinsschraube kräftig an. So ändern sich wohl auch einige der Prämissen wie zum Beispiel:

Bis zur Rente muss alles abbezahlt sein. Das scheint ein Mythos aus früheren Generationen zu sein, wollen uns fleißige Finanzierungsexperten weiß machen. Als Begründung liefern sie auch gleich die Argumente mit: Früh kamen die Kinder, die Eigentümer waren früher im Eigenheim und haben den Kredit bis zur Rente zurückzahlen können. Das soll sich heute alles nach hinten verschieben: Die meisten binden sich später, werden später Eltern und haben auch später den Wunsch nach den eigenen vier Wänden. Das mag alles richtig sein. Doch wir sollten uns nicht dem Trugschluss hingeben, dass wir im Alter bei Rentenbezug die Finanzierung stemmen können. Denn bekanntermaßen sind die Rentenzahlungen deutlich niedriger als das Arbeitseinkommen. Auch wenn Rentner vielleicht weniger Finanzmittel als Arbeitnehmer benötigen, so kann eine hohe Zahlungsbelastung im Alter zur Altersarmut führen. Dann ist es aus mit dem sorgenfreien Leben: keine Aktivitäten wie Konzertbesuche und Reisen.

Wenn wir die Datenerhebung von Dr. Klein uns anschauen, sind Immobilienkäufer und Bauherren im bundesweiten Durchschnitt 38 Jahre alt. Da bliebe häufig nicht genug Zeit, um den Kredit für das Eigenheim bis zur Rente abbezahlt zu haben, stellt auch der Finanzierer fest. Das stelle aber grundsätzlich kein Problem dar, so konstatiert er weiter, denn die meisten Kunden in diesem Alter seien beruflich etabliert und die Banken sehen für die Finanzierung keine Hürde, wenn sie nicht bis zur Rente zurückbezahlt ist. Allerdings ist die Bank verpflichtet zu prüfen, ob sich die Darlehensnehmer sowohl jetzt als auch in Zukunft die Finanzierung leisten können. Banken nutzen dann zum Beispiel die Werte der Renteninformation der gesetzlichen Rentenversicherung oder setzen pauschal zwei Drittel des jetzigen Einkommens als Rente an. Das dieser Ansatz nicht reicht, zeigen die Pressemitteilungen verschiedener Banken, die auf eine verstärkte Prüfung der Finanzierung verweisen.

Eigenkapital für die Finanzierung

Banken ist es am liebsten, wenn der Kreditnehmer den vollen Betrag hinterlegt und dann die Finanzierung noch mit einem ordentlichen Zinsbetrag abschließt. Was sich als übertrieben anhört, scheint nicht weit von der Realität entfernt zu sein. Auch wenn lange Zeit galt, dass 20 Prozent des Immobilienpreises aus eigener Tasche bezahlt sollten und nur die restlichen 80 Prozent finanziert werden, hat sich überholt. Aufgrund der gestiegenen Immobilienpreise, der steigenden Zinsen als auch die hohen Baustoffpreise prüfen Banken intensiver und erwarten einen höheren Eigenanteil. Auch wenn Immobilienfinanzierer der Ansicht sein sollten, wenn jemand, der zum Beispiel im Studium keine Möglichkeit hatte, Geld anzusparen, aber jetzt ein tolles Gehalt verdient, dennoch die Aussicht auf eine eigene Immobilie hat, sollte genauer bei der Bank nachfragen. Banken sind auch bei diesen Kandidaten vorsichtiger geworden, weil sich Lebenskonzepte sehr schnell ändern können und aus einem solventen Kunden kurzfristig einen Wankelkandidaten werden lassen. Die Banken haben Interesse an Kunden mit guter Bonität. Die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln zu stemmen, sei allerdings ein Muss bei fast allen Banken, wird immer wieder angemerkt. So sollten Immobilieninteressenten mindestens die Nebenkosten – Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, gegebenenfalls noch die Maklercourtage – als Eigenkapital mitbringen. Sonst spielen viele Kreditinstitute bei der Finanzierung nicht mit und auch die landeseigenen Förderbanken machen dies zur Bedingung für die Zuschüsse. Alles darüber hinaus ist ein willkommenes Plus, denn je höher der Eigenkapitalanteil ist, umso günstigere Zinsen bietet die Bank. Wird fortgesetzt.