Wer eine Immobilie kaufen oder ein Haus bauen möchte, muss scharf kalkulieren. Da wird jede Kostensenkung gern genommen. Doch sind Zinssenkungen wirklich der Gamechanger, um sich für eine Investition in eine Immobilie zu entscheiden? Luckx – das magazin ging dieser Frage nach.

Kosten über Kosten

Jahrelang ging es gut. Nach hohen Zinsen von 12 Prozent in den 1970 und 1980 Jahren fielen die Zinsen Ende der 2010-er Jahre sogar auf einen negativen Zinssatz. Wer Geld lieh, bekam am Schluss noch etwas dazu. Kurrios. Denn Geld war bei den Banken genug da und wurde gern als Kredit ausgegeben. Es wurde gebaut, was das Zeug hielt. Bauunternehmen schossen geradezu auf der grüne Wiese aus den Boden und wollten den Früchten des Baubooms teilhaben. Darunter waren auch viele, die mit der Rechenkunst nicht so sehr vertraut waren. Mit der Zahl der Bauunternehmen wuchs auch die Nachfrage nach Arbeitskräften. Fachkräfte? Na ja, nicht so richtig. Aufgrund der hohen Nachfrage stiegen auch die Materialpreise und die Kosten fürs Bauen insgesamt. Machte ja nichts, Geld war weiterhin „billig“ zu haben. Dabei sollte doch eine alte Unternehmerweisheit immer berücksichtigt werden: Geld wird im Einkauf verdient. War anscheinend egal; Geld war genug da. Wir kürzen die Details hier einmal ab. Irgendwann, nämlich genau mit der Energiekrise und des Kriegs in der Ukraine, setzte eine richtige Immobilienkrise ein. Fachkräfte, Preissteigerungen, Zinsanstieg und die Branche brach regelrecht zusammen. Nach und nach mussten Unternehmen ihren Betrieb einstellen. Heute können die Ergebnisse dieser Krise in den Städten als Bauruine betrachtet werden. Das Bild erinnert entfernt an die Bauruinen in Griechenland (doch das ist ein anderes Thema).

Zinssenkung

Nun hat die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins abermals reduziert von 3,25 auf 3,00 Prozent. Damit haben viele schon vorab gerechnet. Also eine Überraschung ist das nicht. Ob das den Immobilienmarkt beleben wird? Wohl eher nicht. Oder wahrscheinlich nur bei denen, die ihre Investitionsentscheidung allein vom Zins abhängig machen. So mancher Makler träumt jetzt schon wieder den Traum von 2022, wo jede Immobilien zu jedem aufgerufen Preis verkauft wurde. So werden schon Szenarien diskutiert mit der Annahme, dass die EZB in jeder ihrer Sitzungen die Zinsen senkt. So könnte Ende 2025 der Zinssatz wieder bei etwas über 1 Prozent liegen. Wer da in die Glaskugel geschaut hat, sollte auch die Realität im Blick behalten. Zwar ist die deutsche Wirtschaft immer noch die drittstärkste Volkswirtschaft und der Motor in Europa. Doch aufgrund der lahmen deutschen Politik sowie einer unsicheren Weltwirtschaft ist in diesem Szenario eher ein Wunschkonzert verarbeitet als die aktuellen Realitäten berücksichtigt. Auch wenn als Begründung Höchstpreise von Immobilienangeboten als Beweis herangezogen werden, muss doch erst einmal ein Käufer gefunden werden, der bereit ist, diesen Preis zu bezahlen. Und Luxus-Immobilien gab es schon immer. Diese wurden aber nicht so sehr kommuniziert, weil nicht interessant. Jetzt, das ist eine wage Vermutung, werden sie gern als Standard um noch schnell überhaupt eine Immobilie zu bekommen. Gern wird an „frühere“ Zeiten erinnert. Dabei sind Immobilienkäufer viel aufmerksamer als früher. Hier spielen gesetzliche Vorgaben ein wichtige Rolle. Wer eine Immobilien mit geringem Energiestatus erwirbt, muss mit höheren Investitionskosten im Vergleich zu früher rechnen, bevor er selbst einziehen oder vermieten kann.

Bevölkerungswachstum?

Es bleibt die große Frage unbeantwortet, ob wir genug Wohnungen haben oder ob diese ungleich zum Bedarf in der Republik verteilt sind. Auf der einen Seite gibt es hohe Nachfrage in den Großstädten. Anderseits stehen viele Immobilien in den strukturschwachen Regionen leer. So sind auch hier politische Entscheidungen erforderlich, ob diese schwachen Regionen gefördert werden. Außerdem besteht weiterhin Unsicherheit, ob Deutschland ein beliebtes Einwanderungsland bleibt und ob die hier lebenden ausländischen Mitbürger aus welchen Gründen auch immer das Land verlassen.

Eines ist klar: Vermietbarer Wohnraum wird benötigt. Zum einen, um den Bedarf der vorhandenen Bevölkerung zu decken. Anderseits aber auch, um möglicherweise zuziehende ausländische Fach- und Arbeitskräften ein attraktives Angebot zu unterbreiten. Denn bisher hat der Bundesarbeitsminister bei seinen vielen Auslandsreisen den anzuwerbenden Arbeitskräften nur Luftschlösser angeboten. Zwar gehört Luft zum Atmen. Doch er hat übersehen, dass es sich in Luftschlössern in Deutschland nicht wohnen lässt.