Ob Bau-Doppel- oder Dreifach-Wumms oder Bau-Turbo: Aktuell ist die Beseitigung des Wohnungsmangels nicht mal ein laues Lüftchen. Es wird weder gebaut noch saniert. Wobei Letzteres schneller und ohne staatliche Verzögerung möglich wäre, meint luckx – das magazin.
Finanzierung
Um eine Immobilie zu finanzieren, müssen potentielle Investoren zuerst einmal eine große Anzahl an Papierseiten ausfüllen, um überhaupt am irgendeine Form eines Kredites zu kommen. Wenn dann die notwendigen Unterlagen vorliegen, dauert und dauert die Entscheidungsfindung beim Finanzierer. Da sind dann Steuererklärungen noch und nöcher einzureichen, auch wenn der Investor über ausreichende Sicherheiten und Finanzmittel verfügt. Irgend ein Basel-1-2-3-Forderung ist zu erfüllen. Sicherlich, die Ursache liegt bei den Banken, die vor der Finanzkrise in den 2000-er Jahren fröhlich jede noch so dubiose Immobilie finanziert haben und anschließend damit krachend den Bach runtergegangen sind. So hat die EU diesem Mißmanagement eben eine Basel-Irgendwas-Sicherheit eingebaut. Ohne diese keine Finanzierung. Also auch kein Invest. Auch kein Invest in nachhaltige und ökologisch sinnvolle Sanierung. Also stehen 1,9 Millionen Wohnungen leer; die meisten müssen vor der Vermietung saniert werden. Demgegenüber werden aktuell rund 550.000 Wohnungen benötigt. Da muss doch was möglich sein, oder?
Baugenehmigungen
Die Baugenehmigungen steigen leicht, aber die Fertigstellungen hinken weit hinterher. So ist das Ende der Wohnungskrise in Deutschland nicht absehbar. Zwar war im ersten Halbjahr ein Anstieg der Baugenehmigungen im Wohnungsneubau um rund fünf Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum zu verzeichnen gewesen, aber für das Gesamtjahr sei bestenfalls mit der Fertigstellung von 200.000 Wohneinheiten zu rechnen. Damit ist die von der vorherigen Bundesregierung vorgesehene Fertigstellung von 400.000 Wohnungen weit entfernt. Wenn wir mit den geringen Fertigstellungen den vorhanden Bedarf nicht decken können, dann wird es noch viel schwerer, die notwendige Anwerbung von Arbeits- und Fachkräften aus dem Ausland mit einer Bleibe zu versorgen. Die Diskrepanz zwischen Genehmigungen und Fertigstellungen ist anscheinend ein strukturelles Defizit. Auch wenn wir genehmigen wird zu wenig gebaut und saniert. So kann der Rückstand zur Hypothek für Städte und Regionen werden. Und nicht nur das. Es bremst auch ein mögliches Wirtschaftswachstum. Und wenn generell zu wenig gebaut wird, besteht kaum eine Chance auf geringere Mieten. So bleibt der Mangel an bezahlbarem Wohnraum eine der großen sozialen Herausforderungen in Deutschland. Besonders in Großstädten wie Berlin, Hamburg und München bleibe die Lage angespannt.
Genehmigungsverfahren
Nun hat die Bundesregierung beschlossen, Genehmigungsverfahren von fünf Jahren auf zwei Monate verkürzen. Außerdem soll staatliche Förderung fließen, darunter 3,5 Milliarden Euro für den sozialen Wohnungsbau. Doch dieser notwendiger Schritt ist nicht ausreichend, wie Experten feststellen. Eine umfangreiche Deregulierung und eine Entbürokratisierung auf Landes- und Kommunalebene ist zwingend erforderlich. Zudem sind weitere Gründe für die mangelnde Bautätigkeit bekannt: die Explosion der Baukosten, die hohen Bauzinsen und der Fachkräftemangel. So sind die Die Baukosten seit 2020 um 40 Prozent gestiegen, während die Bauzinsen bei vier Prozent liegen. Die Herstellungskosten für Geschosswohnungen variieren zwischen 3.300 und 8.300 Euro pro Quadratmeter. Hinzu kommen durchschnittlich 760 Euro pro Quadratmeter für Grund und Boden. Mit diesen Kosten ist bezahlbarer Wohnraum nicht mehr realisierbar.
Maßnahmen gegen Wohnungsnot
Um die Wohnungsnot in den Griff zu bekommen, werden immer wieder von Experten Forderungen aufgestellt, die anscheinend in der Politik nicht gehört oder aufgrund der unterschiedlichen politischen Interessenlage abgelehnt werden. So könnten die Grunderwerbsteuerfreibeträge angepasst und die Mehrwertsteuer auf Baukosten von 19 auf 7 Prozent gesenkt werden (oder vorübergehend komplett entfallen), um die Herstellungskosten zu reduzieren. Zudem sollte der Leerstand durch progressive Steueranreize und Förderprogramme zur Umnutzung von Gewerbe- und Büroflächen in Wohnraum aktiviert werden, insbesondere in Großstädten, wo etwa 1,5 Millionen Quadratmeter Bürofläche leer stünden. Außerdem wird gern auf das serielle und modulare Bauen verwiesen, was aber noch nicht ausgereift ist. Weiterhin werden immer gern staatliche Zuschüsse gefordert. Mit standardisierten Baukonzepten könnten Baukosten um bis zu 20 Prozent gesenkt und Bauzeiten halbiert werden. Kommunale Grundstücke ließen sich gezielt für den sozialen Wohnungsbau reservieren, indem mindestens 50 Prozent der verfügbaren Flächen in städtischen Entwicklungsgebieten für preisgebundenen Wohnraum vorgesehen würden. Doch da kommen dann die kommunalen Verwaltungen und insbesondere die kommunalen politischen Gremien ins Spiel, die die Zeichen der Zeit nicht erkennen und sich lieber um Banalitäten kümmern. Gern wird erwähnt, an den technischen Standards zu rütteln. Doch das sollten wir im Interesse der Mieter nicht so einfach über den (Bau-) Zaun werfen. Wenn Stellplätze und Schallschutzmaßnahmen reduziert werden, fördert der soziale Wohnungsbau eine Zweiklassengesellschaft. Die mit ausreichender Kohle haben ein gemütliches Zuhause; die anderen kommen in den „Keller“. Das bedeutet nicht, dass die Regelwut in den Bauämtern nicht eingedämmt werden kann. Es gibt weder einsame Mammuts noch versteckt lebende Dinosaurier. Will heißen: In unserer digitalisierten Welt werden jeden Tag Pflanzen, Tiere und alles mögliche gezählt und dokumentiert. Da kann es keine Überraschungen mehr geben. Außer immer noch eine analoge Verwaltung.