Immobilien können in ihren Nutzungsmöglichkeiten eingeschränkt werden. Das trifft besonders dann zu, wenn eine Immobilie verkauft oder verschenkt werden soll. Wie weit die Nutzungsrechte eingeschränkt sein können, hat luckx – das magazin recherchiert.

Nießbrauch

Der Nießbrauch gehört zu den weitreichendsten Nutzungsrechten, die das deutsche Sachenrecht kennt. Er erlaubt es einer Person, eine Immobilie zu nutzen und die daraus entstehenden Erträge zu ziehen, ohne selbst Eigentümer zu sein. In der Praxis betrifft das häufig Einfamilienhäuser, Wohnungen oder vermietete Mehrfamilienhäuser. Diese Trennung führt in der Praxis häufig zu Fragen: Wer trägt welche Kosten? Wie wirkt sich Nießbrauch auf Verkauf, Beleihbarkeit und Verkehrswert aus? Und wann lohnt sich eine fundierte Wertermittlung?

Rechtlich ist der Nießbrauch im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. Vereinfacht lässt sich das Konstrukt darauf zusammenfassen, dass die Nutzung und der Ertrag beim Nießbraucher (Wohnen, Vermieten, Verpachten) liegen und das die Verfügung beim Eigentümer (Verkauf, Belastung, grundlegende Umgestaltung) bleibt. Damit geht Nießbrauch deutlich über ein reines Wohnrecht hinaus. Während beim Wohnrecht meist nur das Bewohnen abgesichert wird, kann der Nießbraucher auch wirtschaftlich profitieren, etwa durch Vermietung.

Wie Nießbrauch entsteht und im Grundbuch wirkt

In der Praxis wird Nießbrauch häufig im Rahmen einer Schenkung oder vorweggenommenen Erbfolge vereinbart: Eltern übertragen beispielsweise das Haus, behalten aber ein lebenslanges Nießbrauchrecht, um weiter dort zu wohnen oder Mieten zu beziehen. Entscheidend ist die Eintragung im Grundbuch. Sie macht das Recht „dinglich“ und damit gegenüber Dritten wirksam – also auch gegenüber späteren Käufern. Ohne Eintragung kann es im Konfliktfall zu erheblichen Rechtsrisiken kommen, etwa bei Verkauf oder Zwangsversteigerung. Ein Nießbrauch endet typischerweise durch den Verzicht des Nießbrauchers (notariell, mit Löschung im Grundbuch) oder Tod des Berechtigten (Sterbeurkunde als Nachweis für die Löschung).

Rechte und Pflichten

Ein häufiger Streitpunkt ist die Kostenverteilung. Gesetzlich ist der Nießbraucher zur ordnungsgemäßen Nutzung und zum Erhalt im wirtschaftlichen Zustand verpflichtet. Typischerweise bedeutet das, dass der Nießbraucher laufende Betriebskosten trägt, gewöhnliche Instandhaltung, Versicherung, häufig auch die Grundsteuer im Innenverhältnis. Der Eigentümer trägt eher außergewöhnliche Lasten und Maßnahmen, die den Stammwert betreffen (z. B. grundlegende Sanierungen), wobei vertragliche Abweichungen üblich sind. In der Praxis werden diese Punkte jedoch häufig vertraglich angepasst. Gerade bei älteren Immobilien im Bestand – etwa aus den 1950er- bis 1970er-Jahren – ist die Abgrenzung zwischen laufender Instandhaltung und substanzverändernder Maßnahme nicht immer eindeutig. Genau hier entstehen später Konflikte. Diese vertragliche Ausgestaltung ist später für Verkauf, Bewertung und steuerliche Betrachtung maßgeblich.

Einfluss auf den Marktwert

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, auf der Nießbrauch lastet, muss mit einer klaren Marktreaktion rechnen. So können die Käufer die Immobilie nicht selbst nutzen. Die wirtschaftliche Nutzung ist häufig blockiert oder unsicher. Finanzierungen sind oft schwieriger, weil Banken die Verwertbarkeit im Ernstfall kritisch sehen. Daraus ergibt sich, dass der mögliche Kaufpreis in der Regel unter dem Preis einer unbelasteten Immobilie liegt. Wie stark die Wertminderung ausfällt, hängt vor allem davon ab, ob der Nießbrauch lebenslang gilt, wie hoch die ortsübliche Miete ist und wie der Nießbrauchvertrag konkret gestaltet wurde.

Für eine sachgerechte Immobilienbewertung sind die Ermittlung des Verkehrswerts der unbelasteten Immobilie– je nach Objektart etwa nach Sachwert- oder Ertragswertverfahren entscheidend. Des Weiteren ist die Berechnung des Kapitalwerts des Nießbrauchs auf Basis der marktüblichen Nutzung und der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten wichtig. Erst das Zusammenspiel dieser Werte ergibt den realistischen Marktwert der belasteten Immobilie. Pauschale Online-Rechner können dabei lediglich eine grobe Orientierung liefern und ersetzen keine fachliche Bewertung.

Für Eigentümer ist das besonders relevant, wenn ein Verkauf vorbereitet wird (realistischer Angebotspreis), eine Vermögensübertragung geplant ist (Schenkung/Erbe), es zu Auseinandersetzungen kommt könnte (Familie, Scheidung, Pflichtteil) und eine Finanzierung oder Beleihung bewertet werden muss. Online-Rechner eine Orientierungshilfe. Deshalb könnte die Beratung durch einen Gutachter und einen Anwalt hilfreich sein.