Das Geld ist knapp. Trotzdem besteht der Wunsch nach einer eigenen Wohnung oder ein Haus im Grünen. Doch wie lässt sich der Traum von der eigenen Immobilie mit wenig oder kein Eigenkapital realisieren? Luckx – das magazin hat recherchiert.

Eigenes zuhause

Ein eigenes Zuhause ist der Wunsch vieler Bundesbürger. Das ist gerade während der Pandemie mehr als verständlich. Ob es ein Haus mit einem Garten oder eine Eigentumswohnung ist, die Unabhängigkeit von Vermietern und steigenden Mietpreisen kann so gefunden werden. Doch oft droht der Traum vom Eigenheim an den finanziellen Voraussetzungen zu zerplatzen. Denn nicht jeder hat die Möglichkeit, Geld zu sparen oder einen Immobilienkredit aufzunehmen. Vor diesem Hintergrund rückt der Mietkauf als eine Alternative ins Blickfeld vieler Immobilieninteressenten. Diese Form des Immobilienkaufs ist für Mieter geeignet, die sich ein Eigenheim wünschen, aber nur über wenig oder bis hin zu keinem Eigenkapital verfügen. Dabei sind sie zunächst nur Mieter und können nach Ablauf einer Frist die bewohnte Immobilie kaufen.

Mietkauf

Die Basis bildet ein Mietkaufvertrag, den der Mieter bzw. zukünftigen Käufer mit einem Verkäufer abschließt und in dem unter anderem der Kaufpreis und die Miete festgelegt werden. Der Vertrag besteht aus einem klassischen Mietvertrag und einem Immobilienkaufvertrag. Der Mietkaufvertrag hat in der Regel eine Laufzeit von zehn bis 20 Jahren und die Miete wird beim späteren Kauf der Immobilie verrechnet. Grundsätzlich kann die gesamte Monatsmiete auf den Kaufpreis angerechnet werden, doch oft behalten Verkäufer einen Teil der Miete als Mietzins ein. Nach Ablauf der festgelegten Mietzeit hat der Mieter die Möglichkeit, die Immobilie zum verbleibenden Restwert zu kaufen. Gibt es im Mietkaufvertrag keine Vereinbarung über den Restwert, kann das Haus oder die Wohnung über eine höhere Miete oder eine längere Laufzeit abgezahlt werden. Zum Mietende geht die Immobilie automatisch an den Käufer über. Eine Variante des Mietkaufs ist der sogenannte Optionskauf, bei dem der Immobilienkaufvertrag wegfällt. Wer sich nicht sicher ist, ob er die Immobilie tatsächlich kaufen möchte, erhält hier zunächst das Optionsrecht, das im Grundbuch festgehalten wird. Der Mieter entscheidet sich erst nach Ablauf des Mietvertrages für oder gegen einen Kauf. Gegenüber dem typischen Mietkauf hat der Optionskauf jedoch eine längere Laufzeit von bis zu 30 Jahren und höhere Mieten.

Zielgruppe

Interessant kann ein Mietkauf bei einem Eigentumsübergang innerhalb der Familie sein, wenn Großeltern das Haus an Familienmitglieder verkaufen. Berufsgruppen, die ein schwankendes Einkommen haben und nur sehr schwer eine Baufinanzierung erhalten, wie zum Beispiel Selbständige oder Freiberufler, können aber ebenfalls von einem Mietkauf profitieren so wie auch Familien ohne Eigenkapital, die keinen Kredit erhalten. Allerdings gilt es vor diesem finanziellen Hintergrund sehr genau abzuwägen, inwieweit ein Immobilienkauf überhaupt lohnend ist und unter Umständen nicht eher ein Risiko darstellt. Ein hohes, gesichertes Einkommen sollte die Basis bilden, um die monatlichen Mieten und die Rücklagen für die Restkaufsumme finanziell stemmen zu können.

Vor- und Nachteile

Der Mietkauf eines Hauses oder einer Wohnung ist nicht nur mit Vorteilen verbunden, sondern birgt auch gewisse Risiken. Zu den Vorzügen zählt, dass der Erwerb einer Immobilie möglich ist, ohne ein Bankdarlehen aufnehmen zu müssen. Die Raten in Form der Mietzahlungen unterliegen keinen Zinsschwankungen und bleiben stabil, sofern im Vertrag keine Erhöhungen festgelegt wurden. Zudem kann der Mietkaufvertrag an Dritte übertragen werden, wobei die gezahlten Mieten sowie Rechte und Pflichten nach vertraglicher Vereinbarung angerechnet werden können. Des Weiteren können Mängel in der Immobilie frühzeitig erkannt und behoben werden. Wer sich über die Lage und das Umfeld der Immobilie unschlüssig ist, kann diese durch einen Optionskauf zunächst kennenlernen. Dem stehen ein höheres Risiko und versteckte Kosten gegenüber. Die wenigen zum Mietkauf stehenden Objekte befinden sich nicht selten in ungünstiger Lage oder einem heiklen Zustand. Für die Mieter ist es empfehlenswert, ein Mitspracherecht bei Umbauten vertraglich zu vereinbaren und vorab zu klären, wer die Kosten für anfallende Sanierungsarbeiten trägt. Durch Mietzins, Anzahlung, Rücklagen für Instandhaltung, Reparaturen und Restbetrag sowie Nebenkosten können bei einem Mietkauf durchaus höhere Kosten entstehen als bei einem Sofortkauf. Zu bedenken ist ebenfalls, dass der Mieter einmal getätigte Zahlungen nicht zurückerhält, wenn er mit den Monatsmieten im Rückstand ist, und dass der Verkäufer dazu berechtigt ist Schadenersatzforderungen durch Mietausfall zu stellen.

Klärungsbedarf

Um das höhere Risiko bei einem Miet- oder Optionskauf abzufangen, können Käufer einige Dinge beachten. Vor dem Immobilienkauf sind in jedem Fall eine Haushaltsrechnung aufzustellen und die bevorstehenden Kosten zu berechnen, Anzahlung, monatliche Raten, Restkaufpreis sowie Sanierungsarbeiten und Rücklagen eingeschlossen. Zu klären ist, ob und wie die Finanzierung auch unter veränderten Lebensbedingungen, wie Arbeitslosigkeit, Krankheit, Scheidung oder Schwangerschaft, gesichert werden kann. Bei der Wahl des Objekts ist darauf zu achten, dass der Mietkaufpreis die ortsübliche Miete nicht mehr als 50 Prozent überschreitet, andernfalls ist von einem Kauf abzuraten. Ein Blick in das Grundbuch verschafft einen Überblick darüber, ob Rechtsansprüche oder Belastungen durch Dritte bestehen. Ein Gutachter kann prüfen, ob Mängel bestehen und Sanierungsarbeiten notwendig sind. Im Mietkaufvertrag selbst gilt es möglichst hohe Tilgungsanteile an der monatlichen Mietzahlung von mindestens 80 Prozent zu vereinbaren, sonst lohnt sich der Mietkauf kaum. Falls sich Mieter doch gegen einen Kauf entscheiden, schützt eine Rücktrittsklausel im Vertrag davor, dass die bereits getätigten Zahlungen verfallen. Das gilt ebenfalls bei Insolvenz des Verkäufers: Käufer können sich mit einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen lassen, so dass der Vermieter die Immobilie nicht weiterverkaufen kann. Im Vertrag ist ebenfalls was im Falle des Todes von Käufer oder Verkäufer geschieht. Sinnvoll kann es darüber hinaus sein, ein Recht auf Sondertilgungen zu vereinbaren, die es dem Mieter bzw. Käufer erlauben Zwischenzahlungen zu leisten.