Immobilienbewertung

Chaos auf dem Immobilienmarkt? Na ja, so dramatisch wie es viele gern hätten oder darstellen, ist es nun auch wieder nicht. Doch die uferlose Preisentwicklung von Wohnungen und Häusern scheint vorerst gebremst zu sein, wie luckx – das magazin recherchierte.

Zinsentwicklung

Mit der Energiepreissteigerung und dem Überfall von Russland auf die Ukraine sind auch die Zinsen gestiegen. Wurden Ende 2021 noch etwa ein Prozent Zinsen zur Immobilienfinanzierung verlangt, so sind es nach einem Hoch vor etwa vier Monaten von über vier Prozent nun etwas mehr als 3 Prozent. Doch das ist nicht alles. Mit der Corona-Pandemie brachen vielfach Lieferketten zusammen, die am Ende zu erheblichen Preissteigerungen bei allen Produkten des täglichen Bedarf und auch beim Baumaterial führten. Jeder Verbraucher kann dies immer noch beim Einkauf im Supermarkt schnell feststellen: Preissteigerungen von 10 bis 50 Prozent sind keine Seltenheit. Doch auch hier zeichnen sich Preisreduzierungen ab, weil die Läger voll sind. Spätestens nach Weihnachten wird es zu Preisnachlässen kommen.

Trotz allem möchten sich immer noch viele Menschen den Traum von einem eigenen Zuhause erfüllen. Das gilt nicht nur für das Wohnen in Deutschland, sondern auch mit Ferienimmobilien an den schönsten Orten Europas. Ob steigende Zinsen, höhere Bau- und Nebenkosten infolge der Inflation oder die wachsende Anforderung an die nachhaltige Beschaffenheit einer Wohnimmobilie – die Entscheidung für oder die Suche nach einer geeigneten Ferienimmobilie wird immer anspruchsvoller und komplexer. Ein kritischer Erfolgsfaktor ist und bleibt die Werthaltigkeit einer Immobilie, inklusive Selektion und Bewertung von Immobilien.

Wertentwicklung

Während für viele Immobilienmakler vor allem „Lage, Lage, Lage” eine gute Wertentwicklung bedeutet, sind die Aspekte deutlich vielschichtiger: von der Qualität der Makro- und Mikrolage, die demografische Entwicklung bis zur energetischen Qualität und Barrierefreiheit der Immobilie. Vor allem die letzten beiden Aspekte sind bei Ferienimmobilien oftmals unterrepräsentiert. Aber am Ende bleibt die Frage: Wie teuer wird der Urlaub in den eigenen vier Urlaubswänden und wie lange kann ich meine Traumimmobilie mit Traumlage im Alter nutzen?

Gerade in der aktuellen Energiekrise wird es für viele Menschen in den eigenen vier Wänden finanziell schon eng, wenn nun auch noch die Ferienimmobilie einen enormen Zuwachs bei den Bewirtschaftungskosten aufweist, ist das manchmal nicht mehr leistbar. Seit 2010 müssen Bewertungssachverständige Aussagen zur Energieeffizienz eines Gebäudes in ihre Gutachten schreiben. Dieser Aspekt wurde lange vernachlässigt, wird aber in den letzten Jahren (nicht erst jetzt) immer bedeutender. Auch die gesetzlichen Vorgaben zur energetischen Sanierung spielen da hinein: Es ist bald nicht mehr die Frage, ob ich mein Haus energetisch sanieren möchte – bald ist eine Sanierung Pflicht. Die geplante EU-Energieeffizienzrichtlinie soll vorgeben, dass Wohngebäude bis 2030 mindestens das Gesamtenergieeffizienzniveau F erreichen. Bis 2033 muss mindestens die Klasse E erreicht und entsprechend saniert sein. Natürlich werden hier energieeffiziente Gebäude auf einen größeren Erwerberkreis treffen – was sich positiv im Preis niederschlagen wird.

Energieeffizienz

Die EU plant die Einführung einer Energieeffizienzrichtlinie und dürfte dafür momentan auf wenig Widerstand treffen. Aber schon heute gibt es Verpflichtungen aus dem Gebäudeenergiegesetz zur energetischen Sanierung, etwa bei einem Eigentümerwechsel. Das kann dann schon erheblichen Einfluss haben, wie folgendes Beispiel zeigt.

Nebeneinander stehen auf zwei gleichen Grundstücken zwei exakt gleiche Immobilien. Eine davon ist allerdings energetisch saniert. Welche Immobilien würde den größeren Erwerberkreis ansprechen? Genau, die energetisch sanierte, da hier keine dieser Investitionen mehr durchzuführen sind. Neben den Kosten für die energetische Sanierung würde ein wirtschaftlich handelnder Marktteilnehmer bei der unsanierten Immobilie auch noch die Wartezeit für die Dauer der Sanierung sowie einen erhöhten Aufwand berücksichtigen. Ein doppeltes Problem also für unsanierte Gebäude. Gerade Gebäude, die als „Greenbuildings” etwa durch die DGNB (Deutsche Gesellschaft für nachhaltiges Bauen) zertifiziert sind, würden im Rahmen der Immobilienbewertung als „besonders marktgängig” besser bewerten als „Standardobjekte”.

Doch bisher wurde es vernachlässigt, den höheren Aufwand der Hausbesitzer zu honorieren. Zuletzt wurde die Neubauförderung teilweise gestrichen, was allerdings auch gar nicht falsch war: Es wurden Maßnahmen gefördert, die weitestgehend bereits im Hinblick auf die Regelungen im Gebäudeenergiegesetz hätten umgesetzt werden müssen. Das war nicht zielführend. Leider lässt eine bundesweite, innovative Förderung noch auf sich warten.

Nun stellt sich die Frage, was potentielle Käufer im Hinblick auf höhere energetische Anforderungen und strengeren Auflagen bei einem Hauskauf besonders beachten sollten?

Am sichersten ist es immer, einen Sachverständigen zu rate zu ziehen. Denn er kennt sich mit Immobilien aus und kann einschätzen, welche künftigen Kosten auf Immobilienkäufer zukommen könnten. Sei es bei Renovierungs- als auch Sanierungsmaßnahmen. Dieser prüft geltende Vorschriften, Baumängel, Bauschäden und vieles mehr. Insbesondere sind aktuell die energetischen Aufwendungen im Fokus. Wer für eine Immobilie etwa 500.000 Euro investiert, sollte die Kosten für einen Sachverständigen von etwa 500 bis 1000 Euro einplanen. Auch wenn es vielleicht im ersten Augenblick viel Geld sein sollte, so kann dieses Investment vor höheren Kosten schützen. Wer unbedarft in einen Kauf schlittert und später erst von zusätzlichen Kosten erfährt, kommt mit seiner Kalkulation nicht mehr klar. So lässt sich dann auch mit rund 1.000 Euro ein schlechtes Investment vermeiden.