Um es gleich vorweg zunehmen: Leerstand von Immobilien kann nicht ganz vermieden werden. Denn immer wieder kommt es zu Verzögerung, weil Informationen eingeholt werden müssen, Mietverträge geprüft oder die Urlaubsreise verhindert den Umzug. Wie damit umgegangen werden kann, hat luckx – das magazin recherchiert.

Es fehlen Einnahmen

Ob Wohnung, Laden oder Büro: Leerstand gibt es verschiedene. Für Eigentümer bedeutet er vor allem Kosten ohne Einnahmen, zunehmendes Instandhaltungsrisiko und speziell in Berlin, handfeste rechtliche Pflichten. Gleichzeitig eröffnet Leerstand Optionen: vom modernisierungsbedingten „Reset“ über Umnutzungen bis hin zum geordneten Verkauf. Entscheidend ist, den Leerstand nüchtern zu bewerten und daraus eine belastbare Strategie abzuleiten. Doch in vielen Kommunen ist eine mögliche Umnutzung, weil eine Nachfrage dafür besteht, nicht so einfach möglich. Berlin ist dafür ein Musterbeispiel. Dort wird die Zweckentfremdung von Wohnraum streng geahndet. Dauerhafter Leerstand ist nur eng befristet zulässig; je nach Konstellation greifen Melde- und Anzeigepflichten, Ausnahmeanträge (z. B. für umfassende Sanierungen) sowie Bußgelder bei Verstößen. Wer leer stehen lässt, muss also nicht nur laufende Kosten tragen, sondern auch Fristen, Anzeigen und Genehmigungen sauber managen – idealerweise frühzeitig in Abstimmung mit dem Bezirk.

Warum Objekte leer stehen

In der Praxis gibt es typische Situationen wie den Fluktuationsleerstand. Ein Mieterwechsel steht an und es sind Neuvermietungsvorbereitung zu treffen. Das ist meist kurzfristig und planbar. Dann gibt es den gebäudespezifischen Leerstand. Meist liegt ein heute ungünstiger Zuschnitt vor oder es besteht Sanierungsstau. Außerdem können Denkmalschutzauflagen zu längeren Anlaufzeiten führen. Beim strukturellen Leerstand gibt es ein Lage- oder Marktproblem im Quartier. Dieser Leerstand verlangt ein Standort- und Nutzungskonzept ist ist nicht mit Renovierung zu verändern. Einige Eigentümer versuchen zu spekulieren und lassen vorsätzlich Objekte leerstehen. Ziel ist es, höhere Erlöse zu erzielen. Was vielleicht in anderen Kommunen möglich ist, kann in Berlin zu rechtlichen und wirtschaftlichen Risiken führen. Insgesamt sind die Folgen teuer. Neben entfallenden Mieten steigen Instandhaltung und Versicherungslasten; unbeheizte Einheiten begünstigen Feuchte- und Schimmelschäden, leere EG-Flächen schwächen Frequenz und Image der Nachbarschaft. Das alles wirkt doppelt – technisch und wertmäßig.

Berlin greift durch

Berlin nimmt es genau mit „Eigentum verpflichtet“. Um nicht in die Mühlen der Justiz zu landen, sollten Eigentümer – nicht nur in Berlin – unbedingt einen Immobilienfahrplan entwickeln. Mit der schriftlichen Darstellung sind sie dann auf dem richtigen Weg. So kann es funktionieren:

Fundierte Bestandsaufnahme. Technischer Zustand (Feuchte, Leitungen, Brandschutz, Asbest), Bewirtschaftung, Miet- und Rechtslage, erzielbare Marktmiete. Ein Verkehrswertgutachten schafft die finanzielle Basis – inklusive Szenarien (Vermietung nach Sanierung, Teil- oder Gesamtverkauf, Umnutzung).

Recht klären – und nutzen. Zweckentfremdungsrecht, denkmalrechtliche Themen, Genehmigungen für Umbau/Modernisierung, Ausnahmen bei umfassender Sanierung, temporäre Nutzung (z. B. Zwischenvermietung, Pop-ups) – alles proaktiv abstimmen.

Sanieren, aber zielgerichtet. Leerstand ist oft der beste Zeitpunkt für energetische Maßnahmen (Dämmung Dach/Fassade, Fenster, Heizung), Grundrissoptimierung oder barrierearme Zugänge. Das erhöht Vermietbarkeit und reduziert Betriebskosten – in Berlin ein starkes Argument am Markt.

Nutzung justieren. Für Wohnungen: möbliert vs. unmöbliert, Staffelmiete, Zielgruppenpassung je Mikrolage (z. B. Studierende, medizinisches Personal, Young Professionals). Für Gewerbe: Re-Zonierung der Flächen (kleinteilige Einheiten statt „Monolith“), Co-Working, Praxis- oder Ateliernutzung – wo rechtlich zulässig.

Umnutzung prüfen. Ehemalige Büros oder Läden können – mit Genehmigung – zu Wohnraum werden. In Berlin zählen Nachweise zu Belichtung, Schall-/Brandschutz, Stellplätzen; die Wirtschaftlichkeit entscheidet, ob „Wohnung statt Büro“ trägt.

Verkauf als Option. Wenn der Marktertrag unsicher ist, kann ein strukturierter Verkauf (mit klarer Entwicklungsstory, genehmigungsreifem Konzept oder Baurechts-/ Denkmalschutzklärung) den besten Nettoeffekt bringen.

Leerstand ist also kein Schicksal, sondern ein Management-Thema. Wer technische, rechtliche und marktwirtschaftliche Aspekte integriert betrachtet, reduziert Risiken und erschließt Erlöse – ob durch Sanierung und Vermietung, Umnutzung oder einen geordneten Exit.