Jahrelang herrschte Ruhe was erben und schenken anbetrifft. Nun scheint Bewegung in dieses Thema zu kommen. Große Erbschaften und Schenkungen sollen besteuert werden. Doch wo „das Maß aller Dinge“ sein wird, weiß keiner so genau. Was aktuell noch gilt, hat luckx – das magazin recherchiert.

Erbschaft- und Schenkungssteuer

Eigentlich sind Erbschaften und Schenkungen etwas Schönes: Der Erblasser gibt hoffentlich noch zu Lebzeiten (damit er die Freude der Erben und Beschenkten noch miterleben kann) ein Teil seines Vermögens an die nachfolgende Generation weiter. Das können solche „Kleinigkeiten“ wie eine Rolex-Uhr sein. Aber auch große Immobilienvermögen stehen auf der Liste. Bei der Rolex-Uhr ist es ja relativ einfach, diesen Wert von der Schenkungs- und Erbschaftssteuer vorbei zu bekommen. Doch bei Immobilien ist der Staat – sprich das Finanzamt – immer im Spiel. So ohne Weiteres lässt sind eine Immobilie nicht in der Handtasche verstecken. Darüber hinaus setzt das Finanzamt bei geerbten oder verschenkten Immobilien häufig einen Wert an, der über dem tatsächlichen Marktwert liegt. Wer nun den niedrigeren gemeinen Wert nachweist, kann die Steuerlast spürbar senken. Vom Finanzamt wird ein Wert festgesetzt, der oft zu hoch ausfällt, weil er nach pauschalen Verfahren ermittelt wird. Das Bewertungsgesetz erlaubt es jedoch, einen niedrigeren Wert nachzuweisen und so die Steuer zu senken. Wer nun in einer Region mit teuren Immobilienmärkten erbt, sucht nach Lösungen, um hier nicht die familiäre, liebgewonnene Altbauimmobilie zu behalten. Viele dieser Immobilien werden innerhalb der Familie weitergegeben, vererbt oder zu Lebzeiten überschrieben. Bei einer Erbschaft oder Schenkung wird der Immobilienwert für die Steuer relevant. Genau dort entscheidet sich, ob der angesetzte Wert dem realen Markt entspricht.

Finanzamtswert liegt zu hoch

Das Finanzamt ermittelt den Wert einer Immobilie nach standardisierten, typisierten Verfahren. Eine Besichtigung findet dabei in der Regel nicht statt. Grundlage sind die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses und pauschale Annahmen zum Gebäude. Besondere objektspezifische Merkmale werden dabei häufig nicht vollständig erfasst: Bewertet wird nach Alter, nicht nach dem realen Erhaltungszustand. Ein Sanierungsstau oder Modernisierungsbedarf, der den Marktwert drückt, fließt nicht in die Bewertung ein. Auch objektbezogene Belastungen wie eingetragene Wege- oder Leitungsrechte, die den Wert mindern, bleiben in der pauschalen Betrachtung unberücksichtigt. Gerade bei älteren Altbauten kann der so ermittelte Wert deutlich über dem liegen, was am Markt tatsächlich erzielbar wäre.

Ob der vom Finanzamt angesetzte Wert tatsächlich zu hoch ist, lässt sich häufig bereits anhand einiger Merkmale erkennen. Hinweise auf einen möglicherweise überhöhten Wert können sein, wenn ein erheblicher Sanierungs- oder Modernisierungsbedarf vorliegt. Aber auch veraltete Heizungs-, Sanitär- oder Elektroinstallationen, Feuchtigkeits- oder Bauschäden, ungünstige Grundrisse oder eingeschränkte Nutzungsmöglichkeiten, wertmindernde Rechte und Belastungen, beispielsweise Wege- oder Leitungsrechte als auch deutlich niedrigere Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien in der Nachbarschaft sind wertbeeinflussend. Treffen einer oder mehrere dieser Punkte zu, kann es sinnvoll sein zu prüfen, ob der vom Finanzamt angesetzte Wert dem tatsächlich erzielbaren Marktwert entspricht.

Freibeträge

Wie viel Steuer anfällt, hängt vom Verwandtschaftsgrad ab. Nach § 16 ErbStG bleiben für Kinder 400.000 Euro steuerfrei, für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner 500.000 Euro, für Enkel 200.000 Euro. Bei Schenkungen lässt sich der Freibetrag alle zehn Jahre erneut nutzen. Besteuert wird nur der Teil des Werts, der den Freibetrag übersteigt. Gerade bei den hohen Immobilienwerten ist diese Grenze schnell überschritten und dann wirkt sich jeder zu hoch angesetzte Euro unmittelbar auf die Steuer aus. Wird der Immobilienwert beispielsweise um mehrere hunderttausend Euro zu hoch angesetzt, kann dies trotz bestehender Freibeträge zu einer deutlich höheren Steuerbelastung führen. Deshalb lohnt sich eine genaue Prüfung des Bescheids insbesondere bei älteren oder sanierungsbedürftigen Immobilien.

Liegt der vom Finanzamt festgestellte Wert über dem tatsächlichen Verkehrswert, erlaubt § 198 BewG den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts. Möglich ist das auf zwei Wegen. Zum einen durch ein Verkehrswertgutachten, das ein öffentlich bestellter und vereidigter oder ein nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger erstellt. Zum anderen durch einen Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag unter üblichen Marktbedingungen zustande gekommen ist. Die Nachweislast trägt der Steuerpflichtige.

Maßgeblich ist der Bewertungsstichtag: bei einer Erbschaft der Todestag, bei einer Schenkung der Tag der Übertragung. Sachverständige für Immobilienbewertung ordnen die örtlichen Bodenrichtwerte und den konkreten Zustand des Objekts ein, die in der pauschalen Bewertung des Finanzamts untergehen. Wer früh prüft, ob der angesetzte Wert dem realen Marktwert entspricht, kann eine zu hohe Steuer vermeiden. Eine unabhängige Immobilienbewertung schafft dafür die Grundlage.