Wohnungsnot, hohe Zinsen, teure Baumaterialien. Wie soll bei dieser Konstellation überhaupt neuer Wohnraum entstehen können? Ein Neubau kommt meist nicht infrage. Und bauen im Bestand ist kritisch. Luckx – das magazin sucht nach Möglichkeiten.
Modernisieren
Vermieter geht es nur darum, aus Mietern die höchstmögliche Miete herauszupressen. Wenn wir uns auch solche Schlagzeilen konzentrieren, bekommen wir ein Bild, was keiner von sich haben möchte. Doch immer wieder wird dieses Bild von Vermietern in Medien vermittelt. Sicherlich gibt es Vermieter, die sich so verhalten. Doch die überwiegende Anzahl der Privatvermieter ist an ein gutes Zusammenleben mit ihren Mietern interessiert. Denn meistens leben Mieter und Vermieter im selben Haus. Und wer möchte da nicht im Frieden leben.
Die meisten Vermieter haben in Wohnungen investiert, um damit ihr Einkommen am Lebensabend zu verbessern. Denn ihnen war bewusst, dass das Rentensystem trotz vollmundiger Versprechen nicht eingehalten werden kann. So haben viele Vermieter auch ein großes Interesse daran, den Standard ihrer Immobilie zu erhalten oder zu verbessern. So investieren sie die Mieteinnahmen und modernisieren ihre Immobilie. Dabei werden Vermieter vor hohen Herausforderungen gestellt. Wer im laufenden Betrieb, also bei bewohnten Wohnungen, modernisieren möchte, ist auf die Zusammenarbeit von Handwerker und Mieter angewiesen. Nur dann kann die Modernisierung gelingen.
Abgrenzung
Der überwiegende Teil der Haushalte in Deutschland wohnt zur Miete. Für Eigentümer von Mietwohnungen bedeutet dies, dass Modernisierungen fast immer in ein laufendes Mietverhältnis eingreifen. Das Gesetz erlaubt es, jährlich 8 Prozent der umlagefähigen Modernisierungskosten auf die Miete aufzuschlagen. Doch nicht jede Baumaßnahme berechtigt zur Mieterhöhung. § 559 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) unterscheidet klar zwischen Modernisierung und Instandhaltung. Eine Modernisierung liegt vor, wenn die Maßnahme den Gebrauchswert der Wohnung erhöht, die Wohnverhältnisse nachhaltig verbessert, Energie oder Wasser einspart oder neuen Wohnraum schafft. Wer dagegen eine defekte Heizungsanlage austauscht oder undichte Rohre repariert, erhält lediglich den vertragsgemäßen Zustand aufrecht – diese Kosten trägt der Eigentümer vollständig selbst. Gerade bei kombinierten Maßnahmen, etwa einer Badsanierung in einer Altbauwohnung, muss der Instandsetzungsanteil vor der Berechnung herausgerechnet werden.
Regeln
Von den umlagefähigen Kosten dürfen Vermieter jährlich 8 Prozent auf die Jahresmiete aufschlagen. Zuvor sind staatliche Fördermittel, etwa KfW-Zuschüsse, sowie Instandhaltungsanteile abzuziehen. Zusätzlich deckelt der Gesetzgeber die tatsächliche Erhöhung: Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete um höchstens 3 Euro pro Quadratmeter steigen, bei Ausgangsmieten unter 7 Euro pro Quadratmeter um maximal 2 Euro. Für den Austausch einer Heizungsanlage nach den Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes gilt seit Januar 2024 eine eigene Regelung: Wurden öffentliche Fördermittel in Anspruch genommen, erlaubt § 559e BGB eine Umlage von 10 Prozent – nach Abzug der Förderung und einer Pauschale von 15 Prozent für ersparte Erhaltungskosten. Die Miete darf durch die Heizungsmodernisierung allerdings um höchstens 0,50 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren steigen.
Berliner Besonderheit
In Berlin kommt eine Hürde hinzu, die viele Eigentümer unterschätzen: Mehr als 80 soziale Erhaltungsgebiete – umgangssprachlich Milieuschutzgebiete – verteilen sich über das gesamte Stadtgebiet, von Pankow über Friedrichshain-Kreuzberg bis Neukölln. Dort bedarf jede Modernisierungsmaßnahme einer vorherigen Genehmigung des Bezirksamts, selbst wenn sie bauordnungsrechtlich verfahrensfrei wäre. Genehmigt werden in der Regel Maßnahmen, die den zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung herstellen. Aufwertungen darüber hinaus, etwa Grundrissänderungen, Wohnungszusammenlegungen oder besonders hochwertige Ausstattungen, können versagt werden. Wer ohne Genehmigung modernisiert, riskiert Bußgelder und im Extremfall den Rückbau. Ob ein Gebäude in einem Erhaltungsgebiet liegt, lässt sich beim zuständigen Bezirksamt erfragen.
Formale Anforderungen
Unabhängig vom Standort gilt: Die Modernisierungsankündigung muss den Mietern spätestens drei Monate vor Baubeginn in Textform zugehen und Art, Umfang, Beginn, Dauer sowie die voraussichtliche Mieterhöhung nachvollziehbar beziffern (§ 555c BGB). Nach Abschluss der Arbeiten folgt das Mieterhöhungsverlangen mit transparenter Kostenaufstellung. Mieter können zudem einen Härteeinwand geltend machen, etwa bei geringem Einkommen oder hohem Alter – ein Punkt, der beispielsweise in Berlin mit seiner heterogenen Mieterschaft regelmäßig relevant wird. Bei energetischen Modernisierungen ist eine Mietminderung wegen Baulärm oder Staub in den ersten drei Monaten gesetzlich ausgeschlossen. Für Eigentümer, die eine Modernisierung auch mit Blick auf einen späteren Verkauf planen, lohnt der Blick auf die Wertwirkung der Maßnahme: Nicht jede Investition, die mietrechtlich umlagefähig ist, steigert den Verkehrswert im gleichen Umfang.