Der vorherige Wirtschaftsminister wurde wegen des Gebäudeenergiegesetz (GEG) arg beschimpft. Die neue CDU geführte Regierung wollte es sofort wieder abschaffen. Was ist passiert? Auch mit heißer Luft lässt sich eine Gebäude heizen, meint luckx – das magazin.

Vorschriften über Vorschriften

Wer heute sein Gebäude nicht dämmt, kann es weder gut verkaufen noch vermieten. Der Markt regelt das schon. Da braucht die Regierung nicht einzugreifen. Insbesondere gilt das für Mehrfamilienhäuser. Auch wenn Wohnungsknappheit besteht, schauen neue Mieter genau auf den Mietpreis und insbesondere auf die Nebenkosten. Trotz allem verpflichtet das Gebäudeenergiegesetz (GEG) Eigentümer von Mehrfamilienhäusern zu konkreten energetischen Maßnahmen – unabhängig davon, ob das Objekt selbst genutzt oder vermietet wird.

Das GEG gilt seit 2020 und wurde zum 1. Januar 2024 verschärft. Ziel ist die Reduktion von CO₂-Emissionen im Gebäudesektor durch verbindliche energetische Mindeststandards. Mehrfamilienhäuser fallen grundsätzlich in den Geltungsbereich, unabhängig davon, ob sie privat oder gewerblich vermietet werden. Aktuell hat die Bundesregierung für Juli 2026 eine weitere GEG-Novelle angekündigt, die unter anderem die bisherige 65-Prozent-Erneuerbare-Energien-Pflicht für neue Heizungen lockern soll. Bis dahin gelten die bestehenden Regelungen unverändert.

Eigentümerwechsel und Baumaßnahmen

Insbesondere greift die Sanierungspflicht bei zwei Anlässen: beim Eigentümerwechsel und bei umfassenden Baumaßnahmen. Wird ein Mehrfamilienhaus gekauft, geerbt oder geschenkt, muss der neue Eigentümer innerhalb von zwei Jahren nach Grundbucheintragung folgende Pflichtmaßnahmen umsetzen:

Austausch alter Heizkessel – konkret betrifft das Standard- und Konstanttemperaturkessel,

Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Daches,

Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren in unbeheizten Räumen.

Ohne Eigentümerwechsel greift die Pflicht, sobald mehr als 10 Prozent der Gebäudehülle modernisiert werden – die erneuerten Bauteile müssen dann sofort die aktuellen GEG-Standards erfüllen. Ausnahmen gelten für denkmalgeschützte Gebäude und Fälle wirtschaftlicher Unzumutbarkeit.

In Mehrfamilienhäusern mit Wohnungseigentum betrifft die Sanierungspflicht das Gemeinschaftseigentum – Dach, Fassade, Heizungsanlage, Versorgungsleitungen. Maßnahmen müssen in der Eigentümerversammlung beschlossen und gemeinschaftlich finanziert werden. Trifft ein Eigentümerwechsel nur eine einzelne Wohnung, löst das nicht automatisch die Sanierungspflicht für das gesamte Haus aus. Die WEG bleibt jedoch verpflichtet, gesetzliche Auflagen für das Gemeinschaftseigentum einzuhalten.

Förderung

Über die KfW stehen Darlehen mit Tilgungszuschüssen bereit und das BAFA fördert Einzelmaßnahmen wie Heizungsoptimierung oder Wärmedämmung. Voraussetzung für viele Förderungen ist ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) eines zertifizierten Energieberaters. Wer die Sanierungspflicht hingegen ignoriert, riskiert Bußgelder von bis zu 50.000 Euro.

Zusammenfassung

Für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern ist das GEG längst Realität – mit konkreten Pflichten, klaren Fristen und spürbaren Konsequenzen bei Nichteinhaltung. Da mit dem geplanten Gebäudemodernisierungsgesetz ab Juli 2026 weitere Änderungen bevorstehen, lohnt es sich, die Rechtslage regelmäßig zu prüfen und eventuell frühzeitig einen zertifizierten Energieberater einzubeziehen.