Der Verlust eines nahen Angehörigen ist immer ein emotionaler Prozess. Darüber hinaus sind in dieser schweren Stunden verschiedene Dinge zu regeln und zu klären, auf die wir Menschen meist nicht vorbereitet sind und keine Erfahrungen haben. Bei einer Erbschaft sind aber im festgelegten Zeitraum Entscheidungen zu treffen, weiß luckx – das magazin.

Erbschaft

Der Verlust eines lieben Menschen verursacht Schmerzen, die nicht jeder so einfach verarbeiten kann. Trotzdem müssen besonders bei einer Erbschaft Fristen eingehalten werden die Entscheidung bedingen, die weit über das Emotionale hinausgeht: Soll beispielsweise das geerbte Haus verkauft, vermietet oder selbst bewohnt werden? Die Antwort hängt in vielen Fällen nicht allein von persönlichen Präferenzen ab, sondern maßgeblich von steuerlichen Fristen und dem aktuellen Marktwert der Immobilie. Weitere entscheidende Faktoren kommen dazu, wenn in den vergangenen Jahren der Immobilienwert deutlich gewonnen, was Erbimmobilien zu einem finanziell relevanten Thema macht. Das interessiert dann nicht nur die Erben, sondern auch das Finanzamt. Entscheidend ist dabei, ob gesetzliche Steuerbefreiungen greifen: Kinder des Verstorbenen haben einen Freibetrag von 400.000 Euro, Ehepartner von 500.000 Euro. Übersteigt der steuerlich ermittelte Verkehrswert diese Grenze, fällt Erbschaftsteuer auf den übersteigenden Betrag an.

Steuerfreier Verkauf

Für den Verkauf einer geerbten Immobilie sieht § 23 EStG mehrere Wege vor, die Spekulationssteuer zu umgehen. Der wichtigste ist die Zehn-Jahres-Frist: Liegt der ursprüngliche Kaufzeitpunkt des Erblassers mehr als zehn Jahre zurück, fällt beim Verkauf keine Spekulationssteuer an. Diese Frist geht beim Erbfall auf die Erben über – maßgeblich ist also nicht der Zeitpunkt der Erbschaft, sondern der Erwerb durch den Erblasser. Eine zweite Möglichkeit bietet die Drei-Kalenderjahres-Regelung: Steuerfrei bleibt der Verkauf auch dann, wenn die Immobilie in den zwei Kalenderjahren vor dem Verkauf sowie im Verkaufsjahr selbst dauerhaft als Hauptwohnsitz genutzt wurde – vom Erben selbst oder von einem leiblichen bzw. adoptierten Kind mietfrei. Voraussetzung ist, dass die betreffende Person dort ihren Lebensmittelpunkt hatte und beim örtlichen Einwohnermeldeamt gemeldet war. Darüber hinaus entfällt die Spekulationssteuer, wenn die Immobilie ohne Gewinn verkauft wird, also wenn der Verkaufspreis nach Abzug von Makler- und Notarkosten unter dem ursprünglichen Kaufpreis liegt. Ebenfalls relevant: Überschreitet der Veräußerungsgewinn die gesetzliche Freigrenze von 600 Euro nicht, bleibt auch dieser Verkauf steuerfrei.

Erbengemeinschaft

Häufig entsteht im Erbfall eine Erbengemeinschaft. Diese entsteht automatisch, sobald mehrere Personen gemeinsam erben. Sie kann den Verkaufsprozess erheblich komplizieren. In diesem Fall können Entscheidungen über die Immobilie nur gemeinschaftlich getroffen werden. Einzelne Miterben können einen Verkauf weder allein durchsetzen noch verhindern. Erbschaftsteuer und mögliche Spekulationssteuer werden dabei nicht von der Gemeinschaft als Ganzes getragen, sondern von jedem Miterben individuell – abhängig von Erbquote, Freibetrag und Steuerklasse. Können sich die Erben nicht einigen, droht im schlimmsten Fall die Teilungsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht. Dabei entsteht erfahrungsgemäß ein deutlicher Abschlag gegenüber dem Marktwert.

Verkehrswertgutachten

Ein zertifiziertes Verkehrswertgutachten erfüllt beim Hausverkauf nach einem Erbfall mehrere Funktionen gleichzeitig. Es schützt vor einer zu hohen steuerlichen Bewertung durch das Finanzamt, das ohne fundierte Grundlage eigene Bewertungsmaßstäbe ansetzt. Meist zum Nachteil der Steuerpflichtigen. Gleichzeitig dient es innerhalb einer Erbengemeinschaft als neutrale Entscheidungsbasis und unterstützt eine realistische Preisfindung am Markt. So ist ein belastbares Verkehrswertgutachten bei geerbten Immobilien kein Luxus, sondern ein wichtiges Instrument der Preisfindung. Wer den Wert der Immobilie kennt, kann fundierte Entscheidungen treffen. Das gilt besonders für die Aufteilung unter Miterben, dem Verkauf als auch bei einer möglichen Steuerbelastung.

Verkaufen, vermieten oder selbst einziehen

Neben steuerlichen Fragen stellt sich für Erben immer auch die Frage nach der zukünftigen Nutzung. Eine Eigennutzung kann steuerliche Vorteile bieten, setzt jedoch voraus, dass Lage, Zustand und persönliche Lebensumstände passen. Eine Vermietung kann langfristige Einnahmen sichern – erfordert jedoch Planung, Investitionen und laufende Verwaltung. Der Verkauf bleibt in vielen Fällen die pragmatischste Lösung: Er schafft Klarheit, ermöglicht die Auszahlung von Miterben und macht den Immobilienwert unmittelbar verfügbar. Entscheidend ist in jedem Fall, den Verkauf nicht zu überstürzen.