Endlich wurde eine passende Eigentumswohnung gefunden. Die Freude ist groß. Alles für den Einzug vorbereitet. Doch schon beim Einzug kann zu den erstem Komplikationen kommen, wie luckx – das magazin recherchierte.

Wohnungseigentümer sein

Denn Wohnungseigentümern gehört meist nicht die gesamte Immobilie. Es gibt Gemeinschaftsflächen, die von (fast) allen benutzt werden dürfen. Wenn also der Umzugswagen vor den Haus steht und behindert andere Eigentümer, ist schon der erste Streit programmiert. Also ist vorab klar zu klären, was wo passieren darf. Doch damit nicht genug. Es können noch viele weitere Unkenntnisse und Missverständnisse auftreten, die eigentlich vorab geklärt werden sollten, bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird. Wer also eine Eigentumswohnung kauft, kauft fast nie „nur“ vier Wände. Mit dem Kauf wird man Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) – und damit Mitverantwortlicher für alles, was das Gebäude als Ganzes zusammenhält: Dach, Fassade, Treppenhaus, Leitungen, Heizung, häufig auch Fenster und Wohnungseingangstüren. Genau dieses Gemeinschaftseigentum ist der Bereich, an dem sich in der Praxis viele Fragen entzünden: Darf ich etwas verändern? Wer zahlt? Und warum dauert manches so lange, obwohl der Schaden offensichtlich ist?

Gemeinschaftseigentum

Jede Stadt hat WEGs. Dabei handelt es sich um klassische Mehrfamilienhäuser, gewachsene Quartiere, teils mit modernisierten, teils mit sanierungsbedürftigen Außenbauteilen. Gerade dort, wo Wohnungen in Einzeleigentum aufgeteilt werden, entstehen neue WEG-Strukturen – und plötzlich müssen Entscheidungen gemeinschaftlich organisiert werden. So entscheidet der Zustand des Gemeinschaftseigentums oft darüber, ob eine Wohnung als solide Kapitalanlage gilt oder ob in den nächsten Jahren hohe Sonderumlagen drohen. Dabei ist die Grundidee recht einfach: Gemeinschaftseigentum umfasst die Teile, die nicht als Sondereigentum einem einzelnen Eigentümer zugeordnet sind – insbesondere das, was für Bestand und Sicherheit des Gebäudes nötig ist oder dem gemeinschaftlichen Gebrauch dient. Das führt zu einer wichtigen Konsequenz: Bestimmte Bauteile können nicht einfach so per Teilungserklärung ins Sondereigentum verschoben werden, wenn sie objektiv zur Gebäudehülle oder zur Sicherheit gehören.

Klassiker bei Sanierungsentscheidungen sind Dach und Fassade, Energieeffizienz und Feuchteschutz. Dazu gehören beispielsweise das Treppenhaus und der Hauseingang. Wie soll die Nutzung, die Gestaltung erfolgen. Was ist mit neuen Brandschutzvorschriften, was passiert mit dringenden Instandsetzungen? Ebenso gehören Fenster zu den wesentlichen Bestandteilen der Gemeinschaftsentscheidung, weil sie das äußere Erscheinungsbild und die Gebäudehülle betreffen. Deshalb sind sie in vielen Fällen gemeinschaftlich einzuordnen.

Rechtliches

Auch die Gerichte haben sich mit vielen Teilen von Gemeinschaftseigentum sowie Sondereigentum beschäftigt. Beispielsweise hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Wohnungseingangstüren zwingend Gemeinschaftseigentum sind – selbst wenn eine Teilungserklärung etwas anderes behauptet. So entscheidet in der Praxis am Ende immer der Dreiklang aus Gesetz, Teilungserklärung/Aufteilungsplan und aktueller Rechtsprechung – und genau dort liegen die typischen Stolperfallen. Das zentrale Prinzip der WEG lautet: Am Gemeinschaftseigentum wird nicht im Alleingang gehandelt. Instandhaltung und Instandsetzung laufen grundsätzlich über Beschlüsse. Das ist sinnvoll, weil die Kosten in der Regel gemeinschaftlich getragen werden und die Maßnahme das ganze Gebäude betrifft. Das klingt trocken, wird aber schnell konkret: Wenn in einem Mehrfamilienhaus ein Feuchteschaden an der Fassade auftritt oder eine Dachreparatur ansteht, ist nicht nur die betroffene Wohnung „dran“. Es geht um die Substanz – und damit um die Gemeinschaft.

Bauliches verändern

Neben Reparaturen gibt es den zweiten großen Block: Modernisierungen und bauliche Veränderungen. Hier hat die WEG-Reform 2020 die Spielregeln spürbar verändert. § 20 WEG regelt, wie bauliche Veränderungen beschlossen oder gestattet werden – und nennt Fälle, in denen Eigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen können, etwa für Barrierefreiheit, Ladeinfrastruktur für E-Fahrzeuge, Einbruchschutz oder einen Glasfaseranschluss. Solche Investitionen können auch für den Wert der einzelnen Wohnung zählen. Auch wenn viele Käufer zuerst auf die Wohnung schauen, ist der entscheidende auf das Gemeinschaftseigentum zu richten. Denn Dach, Fassade, Fenster und Rücklagen bestimmen, ob eine WEG handlungsfähig ist – und wie stabil sich der Wert der einzelnen Einheit entwickeln kann. Denn Gemeinschaftseigentum ist nicht Nebensache. Es ist der Teil, der den Zustand des gesamten Gebäudes definiert – und damit auch den Wert jeder einzelnen Einheit. Zwei Wohnungen mit identischem Grundriss können preislich weit auseinanderliegen, wenn bei der einen WEG Dach, Fassade und Rücklage solide sind, während bei der anderen die großen Posten seit Jahren geschoben werden.