oder die Frau. Oder: Wer sich auf andere verlässt, ist verlassen. Worum geht es? Da suchst du nach einer Lösung für deine Wohnidee. So richtig will da kein Projektentwickler anbeißen, weil der nur Probleme sieht. Was tun? luckx – das magazin recherchierte.

Wohnprojekt

Eigentlich ist kann es doch in der aktuellen Situation nur von Vorteil sein, wenn jemand ein Haus bauen oder renovieren möchte. Doch anscheinen ist es komplizierter als gedacht. Wer seine Ideen umsetzen möchte, muss also selbst aktiv werden. Doch was ist zu tun, um ein passendes Wohnprojekt zu finden oder wenn die vertrauten Menschen aus dem Freundes- oder Bekanntenkreis nicht zum Experiment bereit sind?

Am Anfang steht die Gruppenbildung. Wer also im Freundes- und Bekanntenkreis nicht genügend Interessierte findet, kann auf verschiedenen Plattformen, über Kleinanzeigen oder bei Veranstaltungen zum Thema wie Fachvorträgen oder kommunalen Projekttagen nach weiteren Mitstreitern suchen. Ist die Gruppe vollständig, gilt es aus den verschiedenen Wünschen und Vorstellungen ein gemeinsames Ziel zu formen, Aufgaben zu verteilen und Strategien zur Entscheidungsfindung festzulegen. Dabei kann die Unterstützung durch eine externe Mediation hilfreich sein.

Alles was Recht ist

Danach kommt etwas, was unbedingt erforderlich ist, bevor Geld investiert wird. Alle Mitglieder der Gruppe müssen sich auf ein rechtliches Konstrukt einigen. Denn wenn eine Gruppe eine Immobilie kaufen oder gemeinsam anmieten und sich selbst verwalten will sowie Bankkredite aufnehmen möchte, muss eine juristische Person gegründet werden. Welche die beste Wahl ist, hängt vom Modell des künftigen Wohnprojektes ab. Soll es allen Mitbewohnerinnen und Mitbewohnern gemeinsam gehören, bietet sich die Kleingenossenschaft mit den höchsten Mitspracherechten an oder eine Projekt-GmbH im Verbund des Mietersyndikats. Einzeleigentum wird dagegen am besten in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) verwaltet. Wird die Immobilie gemeinsam über einen Generalmietvertrag angemietet, eignen sich die Rechtsformen Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) oder Verein zur Organisation der Selbstverwaltung.

Die Größe zählt

Bevor es dann zum Vertrag kommt, müssen die Gruppenmitglieder ihre Bedürfnisse formulieren. Das kann manchmal sehr schwierig sein, welche eben viele Mitmenschen nicht genau wissen was sie wollen oder sich ihre Vorstellungen in kurzen Abständen ändern. Grundsätzlich ist zunächst die Mindestgröße der einzelnen Wohnungen oder im Fall einer WG der Zimmer sowie der Gemeinschaftsflächen und der bevorzugte Standort festgestellt werden. Alle Mitglieder müssen klären und sich einigen, ob es ein bezugsfertiges Haus, ein renovierungsbedürftiges Gebäude oder ein Neubau sein soll. Bei Altbauten mit Sanierungsbedarf sollte unbedingt ein Sachverständiger hinzugezogen werden, um die Machbarkeit und den Kostenaufwand abzuklären. Käme eine bestehende Immobilie nur in Frage, wenn sie durch Anbau oder Aufstockung erweitert werden könnte, muss das Baurecht geprüft werden. Meistens sind hier die Hausgrößen in der Nachbarschaft maßgeblich. Neben der Suche auf dem freien Markt ist das sogenannte „Konzeptverfahren“ für Projekte gemeinschaftlichen Wohnens besonders interessant. Dabei vergeben Kommunen oder kirchliche Träger Grundstücke und Gebäude nicht nach dem Prinzip des Höchstbietenden, sondern nach dem Verwendungskonzept der Interessenten, das einen Beitrag zur sozial-gesellschaftlichen Entwicklung des Wohnumfelds leisten soll. Nicht selten kommen so auch größere Objekte wie leerstehende Gemeindehäuser, Schulen, Krankenhäuser oder Kasernen auf den Markt. Sie werden beim Konzeptverfahren entweder zum Festpreis oder im Erbbaurecht mit einer Laufzeit von meist 99 Jahren vergeben.

Auf Euro und Cent

Beim Bauen und Renovieren ist es meist so, dass das geplante Budget nicht ausreicht. Deshalb muss vor der Entscheidung, wie das gemeinschaftliche Wohnen in die Tat umgesetzt werden soll, natürlich der Kassensturz aller Beteiligten erfolgen. Wenn jeweils individuelles Eigentum erworben werden soll, unterscheidet sich das nicht vom Kauf einer ‚normalen‘ Immobilie. Neben dem Wohnungspreis darf man dabei die Gesamtkosten nicht aus dem Blick verlieren. Notar, Grundbucheintrag, Grunderwerbssteuer und eventuelle Maklergebühren summieren sich auf etwa zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises, die in der Regel selbst finanziert werden müssen.

Wieviel Eigenkapital ansonsten nötig ist, hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab etwa der verbliebenen Lebensarbeitszeit. Deshalb ist es immer ratsam, ein solches Projekt frühzeitig und nicht erst nach dem Ende der Berufstätigkeit anzugehen. Bei einem geplanten Gemeinschaftseigentum gilt ein Richtwert von 25 bis 40 Prozent Eigenkapital. Abgesehen von möglichen Fördermitteln muss der Rest über Bankdarlehen finanziert werden. Besonders sozialpolitisch engagierte Geldinstitute wie die UmweltBank, die GLS Bank oder die DKB sind solchen Projekten gegenüber aufgeschlossen und bieten über die Finanzierung hinaus Beratungsleistungen während der gesamten Planung und Realisierung an. Entscheidend für die Machbarkeit wird sein, ob die künftigen Wohnkosten mit Zins- und Tilgungsaufwendungen sowie Instandhaltungs- und Verwaltungskosten dauerhaft – also auch nach der Berufstätigkeit – bezahlbar sein werden. Ist dies nicht der Fall, muss der Traum jedoch nicht gleich ad acta gelegt werden. Eine mögliche Alternative könnte sein, sich Investoren aus der Wohnungswirtschaft wie Genossenschaften, kommunale Baugesellschaften oder Wohlfahrtsverbände mit ins Boot zu holen. Und dann ist immer noch zu berücksichtigen, dass Baumaßnahmen manchmal doch mehr kosten als geplant. Wie und wo nachfinanziert werden könnte, ist ebenfalls zu kalkulieren.

Unterstützung

Für das gemeinschaftliche Wohnen im Alter können unterschiedliche Fördermaßnahmen genutzt werden. Das trifft zum Beispiel für den Ersterwerb von Eigentum unterhalb gewisser Einkommensgrenzen, ressourcenschonendes und barrierefreies Bauen, energieeffizientes Bauen oder Sanieren, Städtebauförderung, Denkmalschutz oder sozialer Wohnungsbau zu. In allen Bundesländern, Städten und Kommunen gibt es hier unterschiedliche Förderrichtlinien. Bayern etwa zahlt über das Programm „Selbstbestimmt Leben im Alter – SeLA“ bis zu 40.000 Euro über zwei Jahre für die Ausstattung von Gemeinschaftsräumen und die Begleitung des Projekts durch eine Fachkraft oder externe Beratungsleistungen. Leicht zu Missverständnissen kann es beim Bundesprogramm „Mehrgenerationenhaus. Miteinander – Füreinander“ kommen. Damit werden Begegnungsstätten mit einem vielfältigen sozialpolitischen Angebot gefördert. Zur Abgrenzung von solchen Sozialstützpunkten spricht man heute bei generationsübergreifenden Wohnprojekten vom Mehrgenerationenwohnen.

Neben den staatlichen Förderprogrammen gibt es noch eine Vielzahl von Stiftungen, die sich in dem Bereich engagieren. So erhielten Projekte aus dem Modellprogramm „Gemeinschaftlich Wohnen, selbstbestimmt leben“ Mittel der Hermann-Reemtsma-Stiftung, Stiftung Deutsche Klassenlotterie, Skala-Stiftung, Stiftung Deutsches Hilfswerk sowie Stiftungsdarlehen etwa der trias. Allerdings gestaltet sich die Suche nach einem solchen potentiellen Unterstützer nicht ganz einfach.